Обращение к губернатору и спикеру ЗакСа по расселённым зданиям и ККР. Текст

[holicin]

Коллаж darwa

О необходимости кардинального изменения городской политики
в сфере обращения с расселёнными историческими зданиями,
обеспечения их полной сохранности и капитального ремонта

Политика городских властей С.-Петербурга в последние два десятилетия наглядно продемонстрировала неспособность обеспечить нормативное содержание жилых исторических зданий Старого Города и процесс планового капитального ремонта зданий, нуждающихся в нём.

Изменения в градостроительной политике постсоветского периода привели, в числе прочего, к формированию принципиально ошибочной базовой установки Администрации города, согласно которой расселяемые жилые здания Центра передаются для реконструкции исключительно частным инвесторам. Городская бюджетная программа комплексного капитального ремонта полностью свёрнута в 1991 году, и её финансирование более не возобновлялось. Таким образом, город полностью самоустранился от обеспечения сохранности и ремонта жилых зданий в исторических районах. Граждане, расселяемые из требующих ремонта зданий, а также нуждающиеся в улучшении жилищных условий, получают в результате дешёвое жильё на окраинах, не сопоставимое по качеству и местоположению с прежним.

Строительная практика 1990-2010-х годов показала незаинтересованность инвесторов в максимально возможном сохранении полученных объектов – в абсолютном большинстве случаев, им требуются не сами эти здания, а лишь дорогой участок земли в Центре города. Результатом такой установки является массовый снос исторических зданий (от которых, в идеальном случае, в историческом материале сохраняется лишь фасадная стена); при этом уничтожаются как подлинные капитальные конструкции, находящиеся в работоспособном состоянии, ценные интерьеры, флигели, конфигурация дворов, вся структура застройки домовладений, составляющих бесценную историческую ткань города.

Вымывается жилая функция в центральных районах; многие здания, требующие неотложного ремонта, но не нашедшие частных «инвесторов», десятилетиями стихийно разрушаются.

При сохранении существующих базовых установок Администрации С.-Петербурга в отношении расселения и реконструкции исторических жилых зданий печальная судьба до-ма Зыкова на Фонтанке, 145, ожидает огромное количество стремительно ветшающих зданий. Не вызывает сомнений, что существующая практика обращения с требующими капитального ремонта жилыми зданиями способна привести лишь к лавинообразному уничтожению подлинной исторической ткани С.-Петербурга и нуждается в кардинальном изменении.

Между тем, в городе реализуется многообещающая бюджетная программа «Молодёжи – доступное жильё», которая уже позволила спасти от сноса целый ряд «инвестиционно непривлекательных» исторических зданий, вернуть их городу, вновь заселить, обеспечив людей квартирами. В числе таковых – дом 107/47 по Обводному каналу, 22 по Измайловскому проспекту, 69 по 16-й линии В.О., и даже дворовый флигель дома 48 по 11-й линии, находившийся в тяжёлом техническом состоянии.

Это свидетельствует о перспективности продуманного государственного подхода к проблеме, о широких возможностях, в том числе технических, реконструкции т. наз. «аварийного жилого фонда».

Мы убеждены, что единственный в мире исторический мегаполис, сохранившийся в столь обширном объёме застройки XVIII-XX веков и включённый именно в этом качестве в Список всемирного наследия UNESCO, нуждается в безусловном сохранении не только своих архитектурных памятников, но и т. наз. «фоновой застройки», что невозможно без государственной программы её капитального ремонта, преимущественно, за счёт бюджетных источников финансирования. В этой связи мы считаем необходимым немедленное возобновление городской программы комплексного капитального ремонта исторических жилых зданий под дальнейшее социальное заселение из городской очереди.

Данное предложение позволит комплексно решить целый ряд важнейших задач, в частности:

- обеспечить своевременный капитальный ремонт нуждающихся в нём зданий, их защиту от стихийного саморазрушения;

- обеспечить максимальное полное сохранение исторических зданий в подлинном материале;

- обеспечить крайне необходимое сохранение жилой функции в центральных районах города – причём за счёт сохранения «обычного», а не «элитного» жилого фонда;

- ускорить процесс расселения коммунальных квартир, особенно в дворовых флигелях зданий;

- замедлить процесс нарастания транспортного коллапса в Центре за счёт отказа от дальнейшего размещения в нём торговых и бизнес-центров, неизбежно ведущего к росту транспортных нагрузок на магистрали и проезды исторического Центра;

- прекратить массовый процесс фальсификации технических экспертиз с целью признания зданий якобы «аварийными» в целях их дальнейшего беспрепятственного сноса.

Отказ от изменения порочной инвестиционно-строительной практики, сложившейся в С.-Петербурге в последние два десятилетия, неизбежно приведёт к безвозвратной потере подлинного исторического Центра, формированию города-призрака, в котором за псевдоисторическими фасадами скрывается утилитарная каркасно-бетонная инфраструктура, не имеющая ничего общего с культурным, архитектурным и историческим наследием. Вторым следствием отказа от модернизации подхода к Старому Городу станет резкий рост социальной напряжённости в среде недовольного такой политикой населения.

ПОЯСНИТЕЛЬНАЯ ЗАПИСКА
к Открытому обращению к губернатору и
председателю Законодательного Собрания С.-Петербурга

В нашем городе существует серьёзнейшая проблема, без оперативного решения мы можем потерять и уже теряем огромное число домов, имеющих безусловную историческую и архитектурную ценность. Это проблема расселённых домов, точнее, полный крах стратегии их содержания и последующей реконструкции.

На протяжении многих десятилетий в Санкт-Петербурге успешно действовала городская программа комплексного капитального ремонта жилых зданий. В 1991 году её финансирование было прекращено, а программа была полностью свёрнута. Практика же признания домов аварийными и подлежащими расселению существенных изменений не претерпела. Стройная система рухнула. В итоге десятки домов в городе остаются брошенными на произвол судьбы и (часто целенаправленно – недобросовестными инвесторами) доводятся до состояния тяжёлой аварийности и сноса.

Примеров можно привести множество. Возьмём самые яркие. Прямо сейчас фактически убиваются дома по следующим адресам:

- ул. Розенштейна, 39, модерн. Первая постройка архитектора Мариана Лялевича.  Расселён, брошен, ненадлежащим образом законсервирован - постоянно происходят пожары. Располагаем информацией о грядущем сносе.

- 11-я Красноармейская ул., 7, эклектика. Расселён недавно (в наступившем году). Брошен с раскрытыми настежь дверями парадных и чёрных ходов. Выломаны все оконные рамы. Квартиры захламлены, дом превращается в притон асоциальных лиц, которые разводят в квартирах костры и монтируют незаконную проводку. Наличествует острая пожарная опасность.

- Наб. р. Фонтанки, 145 (лит. Б), эклектика. Пожалуй, самый трагический адрес. Дом с уникальными лепными интерьерами, уровня дворцовых, выпал из программы капремонта перед самым её завершением: просто не успели. В итоге стоял со вспоротой крышей и разбитыми окнами, периодически страдая от пожаров, около двадцати лет. Четыре года из этих двадцати у дома имелся (и сейчас имеется) инвестор – ЗАО «Нежилой фонд консалт» - который все эти годы бездействовал – не делал для дома ничего, кроме установки фальшфасада. Даже крышу не удосужился покрыть. Тем не менее, договор с ним был благополучно продлён. После чего инвестор самовольно, с привлечением подрядчика -  ООО «Строительная фирма «Ирон» - без разрешений и в обход городского закона № 820-7 произвёл демонтаж трёх флигелей. Снос остановили мы – Группа ЭРА. Но «Ирон» нанёс урон уцелевшему, и ещё до сноса серьёзно пострадавшему от инвестора, зданию.

В декабре, перед сносом, мы направляли губернатору ходатайство о немедленном изъятии объекта у этого инвестора. Градоначальник промолчал. Нам ответил его заместитель – Игорь Метельский, который оснований для изъятия не нашёл (видимо, четырёхлетнее бездействие  он основанием не счёл).  Полтавченко тоже не нашёл этих оснований, поверив пустым обещаниям инвестора, а не фактам.  Теперь грядёт новый круг убийства этого дома: новые обещания, проекты, которым уже, исходя из поведения инвестора на объекте,  нет никаких оснований верить, и ещё четыре года запустения. Что дальше: износ 100%?

- Наб. р. Пряжки, 54 / Мясная ул., 3, классицизм, начало XIX века.  Дом в течение долгих лет год стоит с выбитыми, не законсервированными, окнами двух верхних этажей и, благодаря свободно проникающим внутрь осадкам, неуклонно ветшает.

- Вознесенский пр., 41. Целый заброшенный двор: три давно расселённых и опять же зияющих выбитыми окнами флигеля. В одном из них, за фасадной стеной, слышен шум водопада: явно прорвана не законсервированная теплотрасса. Флигель мокнет изнутри. Что дальше: снос?

- Садовая ул., 73. Дом Кавоса, конец XVIII - начало XIX века. Стандартная ситуация: расселение, многолетняя заброшенность, ненадлежащая консервация, разгерметизация оконных и дверных проёмов, частичная утрата кровли, посторонние лица, пожары, грядущий снос.

- Садовая ул., 61, эклектика. Адрес, за который должно быть стыдно нам всем. Дом, в котором жил Михаил Юрьевич Лермонтов.  Официально расселён уже давно, долгие годы в нём ютились временные жильцы, относящиеся к наследию просто варварски. После расселения долгие годы не ремонтировался. В итоге доведён до состояния, приводящего любого ценителя исторического и культурного наследия в шок. В текущем году дом покинули временные жильцы, дверь парадной заварена, вход во двор закрыт, оконные рамы наличествуют. Но долгие годы в парадной протекала стеклянная крыша-фонарь.  В дождливую погоду с потолка этой парадной тоже лил дождь. Нас тревожит, что здание «опечатано» без должной консервации (починки стеклянной «кровли») и здание, представляющее не только художественную, но и историческую ценность (здесь Лермонтов пережил смерть Пушкина и написал стихотворение «Смерть Поэта») придёт в окончательную негодность.  Между тем, в 2014 году грядёт громкий юбилей – 200-летие со дня рождения М. Ю. Лермонтова. Мы, как ценители наследия, очень хотели бы получить в подарок не снос, а возрождение здания. В его подлинном варианте – без надстроек из стекла и бетона, без искажений.
 
И это, подчёркиваем, лишь самые яркие примеры: адресов у нас ещё много. По каждому из них мы писали в различные городские и районные инстанции. В ответ принимались лишь полумеры: осушение подвалов, проверки, штрафы – и больше ничего.

Какова судьба расселённого дома в Санкт-Петербурге? Практика содержания таких домов является не действующей и насквозь порочной. После расселения дом перестаёт «курировать» самая, на наш взгляд, эффективная в плане принятия жёстких мер надзорная инстанция -  Государственная жилищная инспекция (согл. пост. правительства СПб. от 23.11.2004 «О государственной жилищной инспекции Санкт-Петербурга»). Дом «поступает на баланс» и без того загруженных разноплановым делопроизводством районных администраций.   В течение пяти лет после отселения последнего  постоянного жильца здание практические не ремонтируется: согласно п. 2.3.7 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда,  утверждённых постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 года № 170, цитируем дословно, «в зданиях, намеченных к производству капитального ремонта в течение ближайших пяти лет или подлежащих сносу, текущий ремонт следует ограничивать работами, обеспечивающими нормативные условия для проживания». Подчеркнём: только нормативные, о полноценном сохранении здания речи уже не идёт.  Нехотя, под давлением районных администраций, посещают эти дома представители жилконтор. И чинят тоже нехотя, кое-как.

Остаётся дополнить, что пункт 2.5.1 этих Правил гласит: «При техническом обслуживании жилых домов, подготовленных к капитальному ремонту с отселением (частичным) проживающих, должны соблюдаться следующие дополнительные требования: охрана и недопущение входа посторонних лиц в отселенные помещения». Почему в нашем городе не действуют федеральные правила и нормы?  После расселения опустевший на короткое время дом вновь заселяется жильцами – уже временными. Ныне такие здания превращаются, фактически, в нелегальный маневренный фонд. Это – идеальная коррупциогенная кормушка для сотрудников ЖКХ, частенько за определённую мзду заселяющих в эти дома кого угодно – вплоть до мигрантов без регистрации.  Живут они там долгие годы, намного дольше пяти лет. Дом Лермонтова на Садовой, 61 – колоритнейший пример. Возникает вопрос: если дом признан аварийным, как долгие годы там могут проживать люди? Или у временных жильцов меньше масса тела (суммарная нагрузка на фундамент)? Это – люди второго сорта?  Или аварийность не так страшна, как рисуется в документах, и в этих домах вполне можно жить?

Между тем, пять лет после официального расселения – критическая точка для расселённого дома.  После них дом перестают ремонтировать вообще.  Особую проблему представляет собой погибающие в расселённых домах лепнина и другие элементы ценного исторического декора. Оказывается, реставрировать и поддерживать её в надлежащем состоянии уже никто не обязан. Тем более, если дом не является официальным памятником (а таких домов, художественно и исторически не менее ценных, но не стоящих на охране в КГИОП, у нас множество). Так, в значительной степени, пропала богатейшая лепнина на Фонтанке, 145…

Итог: опустевший, не законсервированный должным (надёжным) образом опустевший дом много лет стоит брошенным  на произвол судьбы. Инвестор - не панацея: Фонтанка, 145 – опять же пример наиболее характерный и, увы, типичный… Ранее такие дома вовремя «подхватывали» и капитально ремонтировали. Городская программа комплексного капитального ремонта имела свои минусы в том плане, что здания после ремонта часто теряли богатые интерьеры, но этот момент с учётом прошлых ошибок  вполне поддаётся корректировке.

В связи с этим необходимо сделать очень нужный городу шаг. А именно – возро-дить программу комплексного капитального ремонта зданий города для последующего социального заселения из городской очереди на улучшение жилищных условий и расселения коммунальных квартир и предусмотреть её финансирование на 2013-й год. Программы «Молодёжи – доступное жильё» для проблемной ситуации такого масштаба (наш город специфический – с огромным процентом исторической застройки) явно недостаточно.

Также, дабы искоренить порочность и реанимировать практику содержания расселённых зданий, остро необходим городской «Закон о расселённых домах Санкт-Петербурга», в котором должны быть чётко прописаны все предметы, понятия и нормы содержания. Мы готовы принять участие в подготовке данного законопроекта, у нас уже есть для этого необходимые наработки. Но вряд ли наша инициатива в обстановке существования потерпевшей полный крах порочной практики содержания расселённых домов, когда эти дома – для кого-то обуза, а для кого-то – кормушки, окажется нужной.

Мы, как представители градозащиты, категорически против решения проблемы ветшающих зданий путём сноса этих зданий. Так называемой «необратимой» (неустранимой) аварийности не существует. Это – миф. Передовые технологии нового века и тысячелетия позволяют вывести из тяжёлого состояния практически любые руины.

Почему мы выступаем за государственный капремонт? Потому, что практика пере-дачи нуждающихся в капремонте зданий инвесторам «для реконструкции» не оправдала себя категорически.  Ибо «инвесторы» заинтересованы лишь в дорогих земельных участках в Центре и практически в 95% случаев ничего не реконструируют, а лишь сносят и, в лучшем случае – необратимо уродуют. Слово «реконструкция» в их понимании означает «снос». Так получилось опять же на Фонтанке, 145, где инвестор понял своё техническое задание и текущую задачу прямо противоположно: вместо предписанных ему противоаварийных работ произвёл снос трёх флигелей.

Одним словом, у инвесторов присутствует лишь коммерческий интерес, а ответ-ственности за сохранение города, осознания того, в каком городе они работают (а это специфический город), у них нет. Инвесторы в историческом Центре ведут себя, за редчайшими исключениями, как хищники. При существующих экономических схемах в строительстве и уровне коррупции в стране любой проект, не приносящий «инвестору» теневую сверхприбыль в размере 150-200%, априори считается «экономически нецелесообразным» и «нерентабельным». Это делает невозможным проведение  адекватного культурной ценности ремонта (приспособления, реконструкции) исторических зданий на инвестиционной основе. Такое положение нас, как градозащитников, это очень тревожит.

Также нас волнует вопрос: почему в городе так много гостиниц? Мы понимаем, что наш город – крупнейший туристический центр, что гостиницы нужны. Но не в таком же количестве! Посмотрите: практически все дома, которые берут инвесторы, они берут под гостиницы. Из-за этих «гостиничных планов», по нашим наблюдениям, происходит большое количество конфликтов. Потому что проекты современных гостиниц зачастую плохо вписываются, или вообще не вписываются в габариты исторических домов. Инвесторы предпринимают надстройки, дополнительные корпуса во дворах, перекрывающие исторические здания по объёму. Всё это необратимо искажает виды Санкт-Петербурга и наносит непоправимый урон зданиям (в том числе и прилегающим).

На наш взгляд, чрезмерное количество гостиниц – результат разбалансированности городской политики использования зданий. Сколько расселённых домов в последнее время было отданы под учреждения социальной сферы? А сколько их отдано под жильё (не считая успешной, но пока не столь активно развитой программы «Молодёжи – доступное жильё», которая держится лишь на инициативе отдельных глав районов)? Получается, что в нашем городе уже не живут, а гостят.  А жители городского центра живут в постоянном страхе быть выселенными из своих домов, которые отдадут под гостиницы, и фактически быть лишёнными статуса петербуржцев. Слово «инвестор», воспринимаемое властью, как панацея, у населения уже стало ругательным. Им можно пугать детей. Раньше, во времена действия программы капитального ремонта, люди на время ремонта своего дома переезжали буквально в соседний дом. А потом возвращались в свой. Эта практика вполне восстановима:  на наших улицах очень много расселяемых и расселённых домов. При желании всем хватит места. Если не открывать такое количество отелей в перенаселённом городе.

Необходимо в корне менять и практику признания домов аварийными. Сегодняшние механизмы – лотерея, в которой всегда выигрывает инвестор. Это заведомо нечестная игра. Существует целый ворох документов, правил и норм (в том числе и федеральных, которые опять же не действуют у нас в городе), где, казалось бы, всё прописано. Но, когда дело доходит до применения, получается иначе. Инвестору достаточно указать на приглянувшийся ему дом, и, при желании и наличии средств (схема насквозь коррупциогенна) дом «сделают аварийным» с помощью заведомо, заранее, необъективной экспертизы. Имена некоторых «экспертов» на слуху у всего города и в поле зрения прессы. Славина, попросту убившая сотни домов. Гринберг, о результатах разрушительной деятельности которого просит сообщать прокуратура…

Сейчас много говорят о корректировке закона № 820-7, об исключении коррупциогенного фактора. Разговоров много, но гора, похоже, просто родит мышь. Устранят термин «необратимая аварийность», но введут порог – 80%.  В итоге все «экспертизы», о которых говорилось выше, будут подгонять под установленный процент. У потенциальных коррупционеров появится конкретная цифра.

Очень странно, что во всей стране идёт активная борьба с коррупцией (это, вроде как, государственный приоритет), а у нас в Санкт-Петербурге ей вот так потакают и создают максимально комфортные, выверенные до мельчайших цифр, условия.

Мы осведомлены о новой городской тактике сокращения городских стратегических проектов. Но городская программа капремонта Санкт-Петербургу остро необходима. Есть случаи, когда уже нельзя резать по живому.

В столь сложной ситуации нужно срочно что-то решать. Иначе наш город вскоре превратится в руины.